솟는 공사비에 건설사들이 정비사업 수주에 적극적으로 나서지 않으면서 시공사를 찾지 못하는 재건축, 재개발 단지가 늘고 있다. 건설사들이 경쟁입찰보다는 수주 리스크를 줄인 수의계약 형식을 선호하는 모습도 두드러진다.
5일 정비업계에 따르면 인건비와 공사비 상승으로 매출 원가율 부담이 커지자 정비사업 시공사 선정이 지연되고 있다.
송파구 '잠실우성4차' 재건축은 앞서 3번의 입찰에 시공사를 찾지 못하면서 지난달 19일 4번째 공고를 냈다. 잠실우성4차 조합은 지난해 말 기존 3.3㎡당 760만원이었던 공사비를 최근 810만원까지 높여 시공사 모집에 나섰지만 건설사의 관심을 끌지 못했다. 강남3구(강남·서초·송파구) 입지에 역세권 단지임에도 용적률 194%, 555가구 등의 사업 규모를 감안할 때 조합이 제시한 공사비를 맞추기가 부담스럽다는 게 업계의 시각이다.
송파구 '가락삼익맨숀'은 시공사 선정이 2번 유찰돼 수의계약으로 전환됐다. 지난해 12월 1차 입찰 현장설명회에 8곳이 참여했지만 정작 입찰에서는 지원자가 없었다. 공사비를 조정하지 않고 진행한 2차 입찰도 무산됐다. 입찰참여의향서를 단독으로 제출한 현대건설과 수의로 계약할 가능성이 높다.
동작구 '노량진1구역' 재개발도 두 차례 진행한 시공사 입찰이 무산됐다. 단독으로 참여한 포스코이앤씨와 수의계약을 추진하고 있다. 포스코이앤씨는 조합측에 3.3㎡당 공사비 730만원을 제안한 상태다.
서초구 '신반포27차'는 3.3㎡당 공사비를 908만원에서 958만원으로 높였음에도 시공사 선정에 이뤄지지 않았다. 강남구 '개포주공5단지'와 서초구 '신반포12차' 등도 경쟁입찰이 무산돼 추가적인 시공사 선정을 위한 입찰을 계획하고 있다.
건설사가 정비사업에 참여를 꺼리는 이유는 공사현장을 둘러싼 수주 환경이 악화했기 때문이다. 주요 건설사의 매출원가율이 95%에 달해 코로나19 이전 80%대 중반에서 급격히 치솟았다. 건설 자재와 인건비가 상승한 탓이다. 정비사업은 공사지연, 분양성과 등의 리스크가 존재하는데 매출총이익률 최대 5%대를 바라보고 적극적으로 참여하기에 부담일 수밖에 없다.
경쟁입찰 자체도 꺼리는 상황이다. 시공사 입찰에서 승리 확신이 없다면 지원도 하지 않는 분위기다. 입찰에 참여하면 기본적으로 조합원 표를 얻기 위한 마케팅 비용이 들어간다. 이 비용은 입찰에 실패하면 회수하지 못한다. 다수의 건설사가 경쟁이 붙으면 조합측과의 협상력에도 불리하게 작용한다.
이렇다 보니 올해 들어 정비사업에서 마수걸이 수주에 나서지 못한 건설사가 상당수다. 10대 건설사 중 시공능력평가 순위 1위인 삼성물산을 비롯해 대우건설, DL이앤씨, GS건설, 현대엔지니어링, 롯데건설, HDC현대산업개발 총 7곳의 수주실적이 '제로'다. 공사비 2조3300억원을 수주한 포스코이앤씨와 1조4500억원 사업을 따낸 현대건설이 그나마 적극적인 행보를 보이고 있다.
건설사 정비사업부 관계자는 "조합측이 원하는 공사 수준은 높은 데 자재비, 인건비가 치솟다 보니 그 눈높이를 맞추기가 쉽지 않은 게 현실"이라며 "고금리, 자잿값 상승이 당분간 이어질 것으로 보여 시공사를 찾기 어려워하는 정비사업장이 더 늘어날 것"이라고 말했다.